등록자 정보 |
| 중개업체명 |
주도공인중개사사무소 |
연락처 |
 010-3464-6296  010-3464-6296 |
| 등록인 |
기동원 |
등록번호 |
11740-2022-00056
|
| 홈페이지 |
홈페이지보기 |
위치 |
서울 강동구 성내동 547 미주상가1층3-1호 |
| 매물번호 |
619287 문의시에 매물번호를 말씀해 주세요. |
| 소재지 |
서울특별시 강동구 상일동
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| 매물형태 |
토지·임야 (매매) |
가격검색 |
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| 매매가격 |
1900000 만원 |
전세가격 |
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| 보증금 |
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월세가격 |
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| 현시세 |
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전월세전환여부 |
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| 가격조정 |
0 |
물건교환 |
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| 융자금 |
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융자기관 |
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| 융자조건 |
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| 관리비(월) |
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| 현임대기간 |
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입주가능일 |
즉시가능 |
| 임대기간 |
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집안단장 |
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| 매물특징 |
[부동산 매매 제안서]
고덕강일 3지구 초역세권 근린생활시설 용지 개발 사업
1. 부지 개요 및 입지 분석
• 소재지: 서울시 강동구 상일동 산77-22, 77-69 (고덕강일 3지구 내)
• 용도지역: 준주거지역
• 토지면적: 1,504㎡ (약 454.9평)
• 교통 여건: 지하철 5호선 강일역 도보 5분 이내 초역세권, 수도권제1순환고속도로 상일 IC 인접
• 배후 수요: 고덕그라시움, 고덕아르테온 등 약 1만 세대 이상의 대규모 주거 단지 밀집 및 고덕강일
지구 내 지속적인 인구 유입
2. 지구단위계획 검토
첨부 자료와 해당 지구의 지구단위계획을 검토한 결과, 본 부지는 다음과 같은 건축 제한을 가집니다.
• 건폐율/용적률: 건폐율 60% 이하, 용적률 300% 이하 (추정)
• 층수 제한: 지하 2층 ~ 지상 5층
• 허용 용도: 근린생활시설 (의원, 학원, 판매시설 등). 단, '병원'은 불가하며 '의원'만 가능한 구역으로
설정되어 있어 외래 중심의 메디컬 빌딩 기획이 필수적입니다.
3. 최유효이용을 위한 사업 구도 추천 (3개 안)
[제1안] 메디컬 전문 '클리닉 센터' (Medical Specialized Building)
• 컨셉: 인근 1만 세대 배후 수요를 겨냥한 '원스톱 메디컬 센터'
• MD 구성:
o 1층: 약국, 편의점, 대형 프랜차이즈 카페
o 2~5층: 내과, 소아과, 정형외과, 치과 등 진료 과목별 '의원' 유치
• 기대 효과: 병원급 규모가 아닌 개별 의원 입점이 유리한 지구단위계획 특성을 살려 안정적인
임대 수익 확보 가능.
[제2안] 에듀케이션 & 키즈 복합 센터 (Premium Education Center)
• 컨셉: 고덕·강일지구 학부모들의 높은 교육열을 충족하는 '프리미엄 교육 빌딩'
• MD 구성:
o 1층: 대형 마트(SSM) 또는 유기농 식자재 마트
o 2~4층: 영·수 전문 학원, 예체능 학원, 대형 독서실
o 5층: 키즈 카페 또는 실내 스포츠 시설
• 기대 효과: 주변대단지 아파트와 인접한 입지로 인해 학생유동인구 확보가 용이하며 공실위험이낮음.
[제3안] 기업 사옥 및 임대 수익형 빌딩 (HQ & Office)
• 컨셉: 고덕비즈밸리 배후 지원 기능을 수행하는 '스마트 오피스 사옥'
• MD 구성:
o 1~2층: 판매시설 및 F&B (식음료)
o 3~5층: IT, 바이오 등 중소기업 사옥 또는 섹션 오피스
• 기대 효과: 강일역세권의 편리한 출퇴근 환경을 강조하여 기업체 사옥 수요 공략. 향후 지가 상승에
따른 시세 차익 기대.
4. 주변 유사물건 토지 시세 검토 (참조용)
본 부지의 매매가는 주변 실거래가 및 인근 매물 대비 가격 경쟁력이 매우 높습니다.
구분 본 제안부지 (고덕강일 3지구) 인근 유사부지 (7-1블록 등) 주변 준주거지역 실거래 평균
평당가 약 4,177만 원 약 4,780만 원 (최근 매물가) 약 5,400만 원 (㎡당 1,635만원 환산)
비고 급매 수준의 낮은 단가 감정가 대비 저렴하게 나온 매물 강일역세권 대로변 기준 시세
• 분석: 현재 매물로 나온 가격(190억)은 주변 실거래 평균 대비 약 20% 이상 저렴한 수준으로,
매입 즉시 자산 가치 상승 효과를 기대할 수 있는 우량 물건입니다.
5. 결론 및 매수 제언
본 부지는 강일역 초역세권이라는 절대적인 입지 우위와 더불어, 주변 시세 대비 현저히 낮은 매매가가 가장 큰 장점입니다. 특히 지구단위계획상 '의원' 중심의 메디컬 빌딩이나 '학원' 중심의 에듀 빌딩으로 최적화되어 있어, 1만 세대 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 수익형 부동산 개발을 희망하는 매수자에게 최적의 선택지가 될 것입니다.
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[문의처]
• 업체명: 주도공인중개사사무소
• 담당자: 기동원 대표
• 연락처: 010-3464-6296
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| 사용승인일 |
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총층수 |
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| 해당층수 |
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규모검색 |
455 |
| 면적 |
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전용면적 |
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| 대지 |
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건평 |
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| 방수 |
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욕실수 |
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| 구조 |
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방향 |
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| 건축구조 |
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